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5. 11.월 1학년 권리분석 보충프린트 / 5. 11.월 2학년 부동산등기법 보충프린트
[대지사용권과 대지권에 대하여]
[출처: 유석주 편저 신정3판 부동산등기법 삼조사 p1230~p1235]
2. 대지사용권
(1) 의의 : 어떤 토지위에 건물을 소유하기 위하여는 그 토지에 대하여 사용권원이 있어야 하는데, 이는 구분건물을 소유하는 경우에도 마찬가지이다. 이와 같이 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라고 한다(집합건물법 제2조 제6호). 대지사용권의 대상인 토지는 법정대지 뿐 아니라, 규약상 대지도 포함한다.
대지사용권은 전유부분을 소유하기 위한 권리이므로, 전유부분에 대하여 종된 권리로서의 성질을 갖는다. 따라서 대지사용권이 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전유부분에 대한 처분이나, 압류 등의 효력은 종된 권리인 대지사용권에까지 미친다(대판 2006. 10. 26. 2006다29020).
대지사용권은 후술하는 대지권과 구별하여야 하는데, 대지사용권이 구분건물을 소유하기 위하여 대지를 사용할 수 있는 실체법상 권리(본권)인 반면, 대지권(법 제42조 제4항)은 대지사용권이 전유부분과 분리처분될 수 없음을 등기부상 공시하기 위하여 고안된 절차법상 개념이다.
(2) 대지사용권의 내용 및 형태
(가) 대지사용권은 소유권인 것이 보통이다. 다수의 구분소유자가 각각 전유부분을 소유하게 되므로, 그 구분소유자 전원이 공동으로 건물의 대지에 관하여 소유권을 갖는 것이다. 드물지만, 구분소유자가 건물의 대지를 분필하여 단독소유권을 가지고 있는 이른바, 분유(分有)형태의 대지사용권도 있을 수 있다. 대지사용권을 공유하는 예로는 A 토지의 공유자인 갑과 을이 그 지상에 2개의 구분건물을 신축하여 하나씩 소유하는 경우 토지에 대한 갑과 을의 공유지분이 대지사용권이 되고, 그 지분에 따라 등기부상 대지권비율이 결정된다. 분유형태의 예로는, 위 A 토지의 공유자인 갑과 을이 공유물분할에 의하여 각 A토지와 A-1토지를 각 단독소유하게 된 상태에서 양 토지상에 구분건물을 신축한 경우, 갑은 A토지에 대하여 을은 A-1 토지에 대하여 각 1/1의 대지권비율로 대지권등기를 할 수 있다.
소유권 이외에 건물을 소유로 목적으로 하는 지상권, 전세권, 등기된 임차권등이 대지사용권이 될 수 있다. 대지사용권은 유효한 권리이어야 하므로, 존속기간이 만료된 임차권이나 지상권은 대지사용권이 될 수 없다.
(나) 대지사용권은 반드시 등기된 권리이어야 할 필요는 없다. 지상권이나 전세권은 등기되지 않으면, 성립될 여지가 없으므로, 당연히 등기되어야 하겠지만,소유권(미등기토지의 경우)이나 임차권, 법정지상권은 등기 없이도 대지사용권이 될 수 있다.
판례(대판 2000. 11. 16. 98다45652,45669 전원합의체 판결외 다수)도 일관하여, 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료하고, 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우에도, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유,사용할 권리를 가지며, 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은 대지의 점유, 사용권은 본권으로서 ‘대지사용권’에 해당한다고 판시하고 있다. 다만, 대지사용권이 미등기인 상태에서는 전유부분과 대지사용권의 처분의 일체성을 공시하기 위한 대지권의 등기는 할 수 없으므로, 구분소유자 명의로 대지사용권에 관한 등기를 마쳐야만 대지권등기를 할 수 있다(이른바 사후대지권)
(다) 구분소유자들의 대지사용권은 건물의 대지별로 다른 종류의 것이라도 무방하다. 예컨대, 대지권의 목적인 토지가 A토지와 B토지의 경우에 A토지에 대하여는 소유권, B토지에 대하여는 지상권이어도 된다.
(3) 전유부분과 대지사용권의 처분의 일체성
(가) 의의 및 제도의 취지 : 현행법상 건물과 그 대지는 별개의 부동산으로 원칙적으로 분리처분이 가능하지만, 예외적으로 구분건물의 경우에는 특칙이 있다. 즉,집합건물법은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.”고 하여 (동법 제20조 제1항, 제2항 본문), ‘전유부분과 대지사용권은 일체성’을 명시하고 있다. 이러한 의미의 대지사용권은 대지권이라고 한다.
이러한 일체성의 원칙을 채택한 이유는, 구분건물의 전유부분과 대지사용권은 통상 일체로서 거래의 객체가 되는 점, 만약 분리처분을 허용할 경우, 구분소유자가 그 대지에 관한 사용권원을 상실됨으로 인하여, 건물의 철거 기타 복잡한 법률문제가 발생할 염려가 있기 때문이다. 또한 등기절차상으로도 일체성의 원칙을 적용하여 건물의 등기용지 중 표제부에 대지권에 대한 등기를 함으로써(법 제57조 제1항), 이후 전유부분과 대지사용권에 일체적으로 생기는 권리변동은 건물의 등기부에만 공시하여 구분건물의 토지등기부의 복잡성 및 매수과다현상을 완화하기 위한 것이다.
(나) 분리처분의 금지
(a) 금지되는 처분행위의 범위 : 매매,증여,저당권설정 등/ but 수용, 취득시효는 안 됨.
(b) 성질상 분리처분이 허용되는 경우 : ① 토지만을 목적으로 하는 지상권, 지역권, 임차권의 설정, ② 전유부분에 대한 임차권, 전세권의 설정, ③ 토지 또는 전유부분 중 어느 일방에 설정된 저당권의 실행에 의한 경매개시결정등기,④ 토지 또는 전유부분에만 귀속에 관하여 분쟁이 있는 경우 그 일방만이 목적으로 하는 처분금지가처분, ⑤ 대지권이 생기기 전에 전유부분 또는 토지만에 대하여 등기된 가등기에 기한 본등기를 하는 경우가 있다.
(c) 분리처분금지의 적용시기 : 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지 즉, 처분의 일체성의 원칙이 적용되는 것은 구분소유하다가 대지사용권을 취득한 때부터이다. 대지권등기를 경료하였는지 여부는 상관이 없다.
(d) 분리처분금지에 위반한 위반한 처분의 효력 : 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없는 경우에 그 일방만에 대하여 행하여진 처분은 무효이고, 그에 따른 등기가 마쳐졌다 하더라도 그 상대방은 권리를 취득할 수 없다(원인무효인 등기). 그러나, 분리처분금지의 취지를 등기하지 아니하면, 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 제3항)
2절 구분건물에 관한 등기절차에 특유한 제도
1. 대지권과 대지권 등기
(1) 대지권
제1절에서 본 바와 같이 구분건물의 소유자는 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 관하여 어떠한 권리를 가져야 하는데, 이를 대지사용권이라고 하고, 이러한 대지사용권 중에서 규약이나 공정증서로 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않는 것을 대지권이라고 한다(법 제42조 제4항)
대지권은 대지사용권으로서 전유부분과 처분의 일체성이 인정되는 권리이면 되므로, 가처분, 가압류와 같은 보전처분의 등기가 경료된 소유권이나 가등기, 근저당권, 기타의 설정등기가 경료된 것이라도 대지권이 될 수 있다. 대지의 소유권에 관하여 지상권등기(1998.9.12.등기선례5-809)나 임차권등기와 같은 용익권의 등기, 신탁등기(1998.9.24.등기선례5-618)가 경료되어 있더라도 대지권이 될 수 있다. 위 경우 구분건물의 전유부분의 표제부에는 후술하는 바와 같이 ‘토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지’를 기재하여야 한다.
(2)대지권등기
(가)의의 대지권이 있어도 이를 등기하지 않을 경우에는 구분건물과 대지권이 분리처분될 가능성이 존재하므로, 부동산등기법은 대지권등기제도를 두고 있다. 대지권등기제도는 전유부분과 일체로서 처분되는 토지의 권리관계를 토지등기부에 등기하지 않고, 건물등기부에 기재하여 그 등기의 효력을 토지에도 미치게 하는 것으로, 구분건물에만 인정되는 독특한 등기제도이다. 요컨대, 대지권등기란 일체로서 처분되어야 할 전유부분과 대지사용권에 관한 권리관계의 공시를 건물등기부로 일원화시키는 등기를 말한다. 부동산등기법은 대지권이 발생한 경우에는 구분건물의 소유명의인에게 그 등기를 신청하도록 의무지움으로써 대지권이 공시되도록 하고 있다(법 제101조 제2항)
[출처] 대지사용권과 대지권의 차이|작성자 박변