부동산 대항력

주택임차인이 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 주택의 인도 및 전입신고를 마치면 그 다음날에 대항력을 취득합니다.

 

다만, 경매부동산의 매각(=낙찰)으로 소멸되는 선순위 근저당권 보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택임차권의 효력을 경매절차의 매수인(=낙찰자)에게 주장할 수 없습니다(대법원 2000.2.11.선고 99 다 59306 판결).

따라서, 주택임차권에 우선하는 근저당권이 설정되어 있다면 그 근저당권은 낙찰로 소멸되기 때문에 그 후순위인 주택임차인은 자신의 대항력을 매수인(낙찰자)에게 주장할 수 없습니다.  

 

참고 법령 : 민사집행법 제91조 제2항 및 제3항

"②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

 
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후순위 권리에 우선한다(이긴다)는 것을 대항력이 있다.고 합니다.예를 들어

1순위 저당권

2순위 전세권

3순위 저당권 이 설정되어 있다고 가정할 때, 2순위 전세권은 1순위 저당권에는 대항력이 없고,3순위 저당권에는 대항력이 있습니다.

 

선순위 저당권이 있다면 후순위의 임차권은 저당권에는 대항력이 없으므로 경매가 되면 선순위 저당권에 배당을 하고 나머지에서 배당을 받게되는데,소액임차인에 해당되면  선순위 저당권에 관계없이 일정금액을 배당받을 수 있고 이것은 대항력이 있어서가 아니고 주택임대차보호법에 의한 최우선변제제도에 의한 것 입니다. 


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이럴경우  세입자는 전액 변제 받을 수 있는 것인지요?

--> 임차인이 보증금 전부를 받을 수 있느냐 하는 점은 대항력이 있느냐에 따라 결정됩니다.

대항력이 있기 위해서는 이사하고 전입신고할 당시에 등기부등본에 근저당권이나 (가)압류, 담보가등기등의 채권이 없어야만 합니다. 

 

전입신고할 당시에 등기부등본에 이미 근저당권이 없었으므로, 선순위 임차인

으로서의 대항력이 있는 것이고, 따라서 나중에 낙찰이 된 후에 혹시 보증금 전액을 배당 받지

못해도 낙찰자에게 남은 보증금에 대한 변제를 요구할 수 있습니다.

 

경매가 되면 임차인은 2가지의 권리를 통해 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

 

첫째는 소액임차인 최우선변제입니다.

소액임차인 최우선변제는 현재를 기준으로 하는 것이 아니라 등기부등본상의 최선순위 설정일자

(보통 가장 빠른 근저당권인 경우가 대부분)를 기준으로 하게 됩니다.

 

근저당권이 설정될 당시를 기준으로 해서 님께서 해당 지역의 소액임차인의 범위와최우선변제액이 얼마인지를 판단해 보셔야 합니다. 

다만 이 단계에서 배당을 받으려면 경매가 되기 전에 대항력(점유+전입)을 갖추고 <배당요구종기일>까지<권리신고 및 배당요구서>를 제출해야만 합니다.

그리고 이 최우선변제는 매각대금의 50%를 넘지 않는 범위 내에서 해주게 됩니다.

 

둘째는 권리순서에 의한 배당입니다.

각 채권자들의 권리순서에 따라 배당을 해주는 것으로 후순위 임차인은 이 단계에서 추가로  배당을 받지못할 수도 있습니다.

임차인의 경우에 보통 전입일자와 확정일자 중에서 느린 날짜를 기준으로 배당순위를 정하게 됩니다.

 

또, 권리신고 및 배당신청을 하라고 하는데  "권리신고와 배당신청" 안한 세입자는

우선 순위에 있어도 보증금을 변제 받는데 문제가 있는지요?

--> <배당요구종기일>까지 법원에 <권리신고 및 배당요구서>를 제출하지 않으면 임차인은 경매과정에서한 푼의 배당금을 받을 수 없고, 님과 같이 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인들은 나중에 계약이만료돼면 낙찰자에게 보증금을 반환받고 이사를 하시면 됩니다.

 

따라서 만약 경매가 끝나면 보증금 반환을 받고 이사를 하고 싶다면 반드시 배당요구를 하셔야 합니다.

 

근저당과 가압류한 A ~ E사 들중 우선 순위는 어떻게 되는지요?

--> 근저당권자와 가압류권자의 배당순위는 약간 복잡합니다. 

간단히 보면 일단 D는 A, B, C, E, 개인과 함께 같은 순위로서 채권금액비율에 따른 안분배당을 받게 되고, 그 후 B, C는 순서대로 자기 채권금액 전부를 배당받게 됩니다. 

E는 남는 금액이 있으면 개인과 함께 가장 후순위로 배당을 받게 될 것입니다.

 

이렇게 계산해 보면 낙찰금액에 따라 다소 달라지긴 하겠지만, 만약 5억원에 낙찰이 됐는데, 임차인들이전부 배당요구를 해서 배당을 받고, 경매집행비와 당해세를 합해서 500만원 정도가 된다고 가정해 보면임차인들과 경매집행비, 당해세를 합한 금액이 17,000만원 정도가 되므로, 남은 금액이 33,000만원 정도가될 것입니다.

이 금액을 가지고 근저당권자와 가압류권자를 배당해 준다면 각각의 배당금은 아래와 같습니다.

 

A 근저당권자 : 12,000만원

B근저당권자 : 18,000만원

C 근저당권자 : 2,450만원

D 가압규권자 : 550만원

 

결국 E 가압류권자와 개인은 한 푼의 배당금을 받을 수 없을 것입니다.

만약 6억원에 낙찰이 된다면 C가 12,450만원을 받게 될 것입니다.

근저당권자와 가압류권자의 배당금은 님께 중요한 문제가 아닐 것이고, 계산도 다소 복잡하므로, 그냥

대략적인 흐름만 참고하시면 될 것입니다...